正方观点：涨！涨！涨！这是澳洲房价的必然趋势！

虽然这两年，治安问题备受争议，但是综合经济、文化、医疗、环境等因素，墨尔本还是一座相当吸引人的城市。

政府也看见了墨尔本的潜力，最新文件指出，把墨尔本列为重点发展城市，进行城市扩张，让更多的人住进来：

2046年之前，墨尔本将引进280万名新居民！堪称人口爆炸！

从现在算起，也就是28年内，平均每年将入驻10万名新居民。

还有人提出，不知道这280万新居民是移民、留学生、还是难民呢？

政府没说。

不管怎么样，引入大量居民，整个城市都会发生相应变化。从现在开始，这些变化正在悄然而至。

住房

首先，280万人得有地方住吧。墨尔本政府决定：从Sunshine到Box Hill兴建高密度的公寓大楼。

在3年内，墨尔本CBD将会扩建1万3千5百套新公寓。

楼价又要涨了？房地产业的春天又快到了？

相关部门昨天公布的计划透露，墨尔本CBD的范围扩展到North Melbourne，Footscray和Fishermans Bend。

澳大利亚基础设施局（Infrastructure Australia，IA）表示，高密度战略是保持宜居的最佳途径。

目前只有15％的墨尔本人居住在公寓里，但IA呼吁在距离CBD路程15分钟以内的地方重点建设高密度的住宅。

大约80％的新居民预计将在CBD定居，就业人数将增加一倍，而包括Epping，Ringwood和Dandenong在内的其他就业中心也将被创建出来。

交通

当然，也有人反对这种扩张。

澳大利亚的独立基础设施顾问机构警告说，如果允许城市不受限制地蔓延，墨尔本有可能“失去世界上最宜居城市的宝贵头衔”。

它预测，如果按计划扩张，墨尔本人在高峰期的堵车时间将延长一倍，墨尔本的道路上每天将新增630万趟出行车辆：

关键字：堵！

以及200万次乘坐公共交通工具出行，关键字：挤！

IA还预测，如果没有适当的规划，数十万人将被迫生活在不容易前往工作地点、学校和医院的地区。

每天花在交通上的时间将会延长一倍以上……想想就心累！

怎么解决拥堵的问题吗？

政府给了一个神方案：多收费啊！

更多的道路收费涨价，停车费涨价，公交费也涨价，这样大家就会减少出行了……

那么认真说说，会新增的交通建设有哪些呢？

IA的建模包括一个假设将在未来30年内建成的大型基础设施项目列表，包括North East Link和有争议的East West Link。

它要求在Clyde，Baxter，Mernda和Wallan以及期待已久的机场铁路连接在线增加一系列铁路线复线以及延长线。

另外还有三条新的电车路线也在规划中，包括Chadstone，Doncaster，Knox，Highpoint和Caulfield。

医疗、教育

相当怀疑以墨尔本人的效率能否满足七百多万居民的医疗需求。

可以预见的是，公立医院要等待更长的时间，急诊什么的就放弃吧……

学校也会越来越拥挤，好学校的waiting list就会更长，学区房也就更加紧俏了。怎么看都是房产界在偷笑啊。

城市环境

报告称：“对于这些内城区而言，这种情况预示着公寓生活将成为常态，重点将从私人后院转向更高质量的绿化和公共空间。”

公寓生活成为常态……所以墨尔本会越来越像北上广……

至于广场、公园等公共区域，会与更多人共享。

生活垃圾也会……

水电供应上，还记得不久前在最热的一天，因为供电跟不上用电量儿导致全市大面积停电吗？

这些问题的解决速度能否赶得上人口爆炸增长的速度，还是个问号。

IA也敦促维州政府考虑设立一个类似于大悉尼委员会（Greater Sydney Commission）的新机构来妥善规划城市的未来。

反方观点：澳洲房价将“腰斩”！

一位著名预言家称，澳大利亚的房价在即将到来的而一场全球金融危机中可能会下跌50％，甚至比全球金融危机乃至20世纪20年代的大萧条（Great Depression）还要糟糕。

美国人口统计学家兼金融评论员哈利·登特（Harry Dent）正确地预测了2008年的崩盘事件，他警告说，“正在酝酿的重大政治和社会革命”与1700年代后期的美国革命非常相似。

他认为，因央行大量印钞而人为膨胀起来全球房地产和股票市场“泡沫”将在未来五年内破裂——但最有可能是在2018年年底至2020年年初之间的某段时间。

“我说的是第二次全球危机，因为我们从未解决第一次危机的问题。”他说，“我们的债务增加了57万亿，房地产和股票的价值被高估。我看到了迹象。比特币终于崩溃了，美国股市看起来好像正在融化，我认为房地产会是下一个。”

登特目前正在澳大利亚巡回推广他的新书Zero Hour，虽然他在2014年时错误地预测澳大利亚房价将暴跌50%，但他相信这次是来真的了。

登特的批评者讽刺他“就像一个停摆的时钟，每天也能对上两次”但登特却回击那些称他疯子、笨蛋和庸医”的“主流媒体专家”“毫无新意”。

数十年来，登特发出了一系列不祥的预测，而他的最新预测包括“未来几周内”股市将暴跌80％，房地产价格暴跌30％至60％，比特币暴跌95％。

但另一方面，他认为即将到来的崩盘是一次买入的机会，因为澳大利亚是发达国家中表现最好的国家之一。“你们是我会再投资的头号国家。”他说。

“你们正处在新兴世界最好的地方，它将主导全球增长，那就是印度和东南亚，而不是中国。中国的人口红利已经达到顶峰，中国经济已经过度建设。”

“这与澳大利亚本身没什么关系，但你们从亚洲吸引的移民数量和质量都很高，你们拥有最好的人口趋势，是少数没有像日本或德国那样出现人口问题的发达国家之一。”

“你们的问题是，与收入相比，你们的房价是全球第二贵的，我认为澳大利亚是一个糟糕小区中最好的房子，但你们依然无法摆脱全球危机。”

“我想这次你们的房价会下跌20％，30％，40％，50％。那很好。当年轻人不得不支相当于收入12倍的房价，这就不好了。我想这次你们会经历一次经济衰退。”

登特的警告语经济学家约翰·亚当斯（John Adams）类似，他本月早些时候确定了10个迹象表明存在“经济大衰退”的可能性，包括创纪录的家庭和全球债务，储蓄下降以及风险金融衍生产品的回报。

澳洲地产投资存在哪些客观风险？

近些年，随着海外置业投资成为一种新的投资渠道，澳洲房产市场以其安全稳定的投资环境，诱人的回报率吸引了无数海外买家。既然是投资，那么就存在着一定程度的风险。在澳洲买房置业中到底存在哪些隐形风险？

1、银行贷款比例（LVR-Loan to Value Ratio）的风险

在澳洲买房投资的人为了发挥杠杆原理，绝大多数都向银行贷款。一般银行可贷80%，有些楼盘和职业（如医生、律师等）可借90%。但随着房市和供需的变化，有时银行可能会下调贷款比率LVR。有些房型如酒店式公寓和学生公寓的贷款比例略低，有时银行只贷70%甚至60%。只要有闲余的钱，只要房子好，万一银行下调lLVR也未必是坏事。少借一些，将来就可以少还一些，因为毕竟日后要把银行的贷款都还上。

2、估价的风险

有时在不同的澳洲城市，根据银行对房市及楼盘地点和质量的看法，根据估价师对房市的态度（乐观或悲观），有时估价比购买的合同价低一些。如果投资者没有其他房子作抵押，要用现金成交，那么遇到估价略低的情况，就要自己往里多放些钱。只要房子地点、质量都好，购买的价格合理，即使银行的估价略低，也不用惊慌，更不用担心。如果说商业地产的估价是按照租金回报有一个固定的估值公式，住宅地产的估价基本上只反映估价师的个人观点，并不代表市价。只要有钱成交，少借一些也未必是件坏事。

澳洲的五大首府城市的房产周期各有不同。一般在处于上升期的城市里（比如目前的悉尼），银行估价有可能会相同于甚至高于买价。在处于低谷或价格回落的城市里，估价有时相同于或略低于买价。其实目前在悉尼的某些区由于房市过热、价位太高已开始出现一些估价低的情况。

如何控制这种风险呢？首先不要惊慌，也不要抱怨。投资时手头的现金留些余地。只要地点好、楼盘好，其长期的升值潜力照样很大。

3、空租的风险

澳洲住宅地产的空租率一般在3%左右。只要地点好，房子都可以很快租出。有时新楼盘交割时因同时上市出租的房子需要几周陆续租出，都住满后，在任何时间同时上市的房子就只有一、两套，再出租时就轻而易举，加之前一个租客搬离之前至少要给三周通知。房子长期出租及高租金的最大保证是房子本身的地点和设计、质量。

4、个人现金流的风险

由于澳洲房产投资是个长线投资，在一个较长的时期内人的境况可能会发生变化，生意有好有坏，工薪阶层有时会暂时丢工。但不要因此而不投资。在澳洲，只要愿意工作，即使暂时丢工，再找一份工作并不难。当一个人有需求有理由时（比如养投资房），找工就更容易些。

5、信心的风险

这可能是几种风险中最大的风险。这个风险控制不好，投资者就可能前功尽弃。这一风险在很大程度上受前四个风险的影响。当房价不升，当贷款、估价、出租遇到点挑战的时候，如果投资者目标不明确，缺乏心理准备，身边多消极的人，他就有可能对投资失去信心，从而选择放弃。克服这个风险的最好办法是明确投资目标，坚定对借房产投资实现财务自由的信念，提高自己的心理素质，只听有成功经验和投资结果的人的建议。